编者按：
信息轰炸的时代，我们安静记录买房点滴，关注普通人买房故事，以细致入微的视角，静观楼市，体察民生。
乐居买房高高 发自北京
七点钟，微微走出办公室时，天已经黑了。记得上一次按时下班，天还亮着。
转眼间，2022年已经进入深秋。大城市的奔波忙碌让微微无暇享受生活，只有银行卡的余额才能证明流逝的时光自己也曾度过。
“都说开发商年末会搞大促，价格合适。”她想借此机会在老家买一套属于自己的房子，不需要太大但一定要温馨。
估摸着账户余额已经足够首付，到了周末，微微开始在网上查看楼盘。不料一番搜索后却发现，如今市场里的“刚需盘”，已和自己印象里的相差甚远。
在微微的计划里，一套7、80平米的小两居，就很适合她这样的刚需族；既温馨、打扫起来不费劲，总价也比较友好。但是在她老家，市面上的新房大都在100平米以上，主力户型一般都超过120平米了。
按单价10000元/平米计算，80平米和120平米户型的总价相差四十万，首付至少相差十二万。这意味着微微还得再攒十几万才能买得起这些新的“刚需盘”。无奈之下，她只能将目光转向二手房市场。
微微的情况在当下的房地产市场并不少见，近年来，新房市场成交户型逐渐增大，三房及以上户型已经成为主力。据CRIC数据，今年上半年，主要城市三、四房成交比例高达80%，而二房户型的成交比例只有14.05%。与此同时，二手房成交比重不断增长，二房户型成交占比显著上升且在多个重点城市已经成为二手房交易的主力户型。
行业深度调整期，楼市虽不景气，但住房刚性需求仍然存在，只是概念已经随着时代发展有了新的定义。
印象中，我们对于刚需的定义总是以低价为中心，户型、位置、品质、配套等因素可以不同程度的降低，反正也只为解决基本的居住需求，“钱少还要啥自行车”。
但随着社会发展与居民消费观念的转变，人们对住房的要求越来越高，房子不仅仅只是一处居所，更承载了对于美好生活的向往。即使物质条件不够，很多人也不愿在住房这种问题上将就，住房刚需不再与门槛低划等号，而是不断升级且向多元发展。
新房市场持续向“新刚需”演变
根据国家统计局第七次人口普查数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，人均住房建筑面积已经达到了41.76平米。从基本面看，我国已经进入了“不缺房”时代。
近年来我国城市化快速发展，大部分房子都是近二十年新建的，居住水平达标。而且一二线城市的外来务工人群很多都在老家有房子，只是在工作地没有而已，所以目前很多楼市放松限购，大家买房更倾向于改善项目。
2022年上半年，我国一线城市的经营性土地成交价同比上涨29%，二线城市同比上涨11%。从供给端看，重点城市地价居高不下，开发商为保证利润，在拿地之际就已经锁定了溢价较高的改善型方向，减少了对传统刚需市场的关注。
传统刚需转向二手房市场
在新房领域大力建设改善及高端盘的同时，二手房市场开始大幅承接传统的刚需群体。
过去二十年，我国商品房销售近200亿平米，其中大量房源是刚需户型，这些中小面积户型价格普遍较低，在区域及配套上往往更具优势，作为过渡房在二手房市场的交易率非常高，可以为传统刚需群体解决房屋从无到有的难题。
以北京为例，二手房两房因购房门槛相对较低而更受刚需人群青睐。今年上半年其成交比重接近50%，较去年提升4.51%；而二手房市场成熟的上海，今年上半年总价500万以下的二手房交易占比也高达72%。可见，二手房市场的小户型供应吸引了大量传统的刚需，于此新房市场的传统刚需客群也越来越少。
住房刚需的多元化进程
进入后城市化发展阶段，相对“能住”而言，人们对房子有了更多元的需求，尤其是疫情封控期间，长时间居家生活，对住宅舒适度要求更高。
去金融化后房地产行业的投资属性减弱。客观存在且不以楼市调整变化而转移的自住需求才算得上是房地产市场真正的刚需，它既包含房屋从无到有，也有多孩家庭对于更换大户型房屋的需要。
所以对于当下的刚需群体来说，房子不仅要满足基本的居住要求，还需要帮助业主实现个性化的生活方式、自我表达、感情归属等多方面的满足。
近年来，很多热销户型已经呈现出改善设计下沉到刚需楼盘的现象，例如相同的面积中，很多刚需盘也会加入中西厨、储藏室等功能区设计，一些小户型也会有私梯入户、主卧浴缸、双套房等相对高端的配置。
其实，刚需房是开发商为营销创造的词汇。严格来说，只有在农村和城市都没有房子的人，才能算得上是买房刚需，但如果照此划分，就很少有人属于真正意义上的刚需。近年来各种报告频繁提及，我国超9成家庭拥有至少一套住房，所以刚需本身就是一个伪命题。
以前根据客群属性，将购房需求粗暴地划分为刚需、刚改、改善、高端的做法，在现在的市场中越来越站不住脚。面积、户型、配套等固有认知搭配出的不同需求层次的楼盘，也需要注入新元素。（完）
